La expectativa del tiempo para vender una vivienda terminada se está extendiendo entre 12 y 24 meses, período durante el cual se generan gastos adicionales. Frente a la dificultad de vender, los dueños optan por el arriendo, para compensar parcialmente los gastos
Alguien sabe qué ha cambiado? Por qué demoran más en vender?
Las ventas están bajando por los altos precios y las altas tasas, es decir menos gente puede acceder a la compra.
Las ventas están bajando por los altos precios
Pero entonces deberían bajar los precios. Maldita economía de primer año que no funciona en el mundo real.
Pero si han bajado
[citation needed]
De todos modos no van a bajar mucho, no es que sea una burbuja explotando ni nada de eso.
Yo aún tengo fe que la crisis inmobiliaria explote en un nuevo estallido social, nos hace falta.
Oh si tan solo el mercado ofreciera una variable directamente modificable para incentivar la compra. Digamos, por ejemplo, bajar el precio de venta.
Estamos en 2024 y si los precios de las viviendas siguen subiendo yo personalmente no tengo problema con otro alzamiento social.
De todas forma no sorprende. Con las tasas actuales, comprar algo con crédito es un suicidio económico. A menos de que tengas la seguridad de que podrás renegociar el hipotecario cuando bajen las tasas.
Como hay que vender propiedades de todas formas, no es raro que sean para arriendo.
Salto de Paywall
Venta de viviendas para arriendo crece 20% en cinco años
Un 55% de las unidades comercializadas en la capital corresponden a este segmento, proceso impulsado por el alza de las propiedades y condiciones de financiamiento.
Por: Laura Guzmán
En los últimos años el modelo de renta residencial ha experimentado un crecimiento constante, especialmente tras los efectos del estallido social y la pandemia que golpearon fuertemente a la industria inmobiliaria.
Y este escenario se ha visto reflejado en las últimas cifras del mercado residencial en la capital. Al cierre de noviembre de 2023, se comercializó un total de 20.887 viviendas, de las cuales 11.410 unidades se vendieron para inversión (arriendo), lo que representa el 55% del total, de acuerdo a las cifras de la consultora inmobiliaria Toctoc.
Si se compara este indicador con 2018 -año preestallido social y pandemia donde, de un total de 36.728 unidades, un 35% fueron adquiridas por inversionistas para arriendo-, el porcentaje de las unidades comercializadas en este submecado ha aumentado en un 20%, señala la firma.
A juicio de Daniel Serey, director de investigación de Toctoc, esta tendencia ha sido potenciada por factores como el incremento de los precios de las viviendas por sobre el alza promedio de los salarios, por lo cual ante la imposibilidad de acceder a la compra de una propiedad, muchos hogares han optado por el arriendo.
“Este fenómeno ha impulsado la compra de viviendas para arriendo por parte de inversionistas, que han visto en este formato un buen canal para rentabilizar sus capitales”, detalló el ejecutivo.
Por su parte, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señaló que las condiciones -tanto para los vendedores como para compradores- han venido empeorando, lo cual ha acelerado las decisiones de las personas hacia los arriendos.
“La expectativa del tiempo para vender una vivienda terminada se está extendiendo entre 12 y 24 meses, período durante el cual se generan gastos adicionales. Frente a la dificultad de vender, los dueños optan por el arriendo, para compensar parcialmente los gastos”, destacó el ejecutivo.
Asimismo, Gleisner señaló que, según estadísticas de la CChC, el precio promedio de los departamentos aumentó desde niveles de 3.000 UF en 2019 a 3.660 UF en 2023, lo que sumado al alza de los dividendos, termina siendo un mercado menos atractivo para la compra.
El panorama por comunas
En detalle, las comunas de la capital que tienen más viviendas para arriendo son las zonas en las que se desarrollaron más departamentos en los últimos años, donde hay una mayor proporción del stock terminado, o cerca de terminarse y sin vender. Este es el caso de Santiago, Estación Central, Las Condes, Nuñoa, San Miguel y Providencia.
En detalle, según datos de la consultora BMI, Santiago se lleva la corona como la comuna donde hay mayores anuncios de arriendo. A este sector le siguen Las Condes, Ñuñoa y San Miguel. Más abajo se encuentran Estación Central, Providencia, La Florida, Vitacura, Lo Barnechea y Colina. Por su parte, en regiones este fenómeno lo lidera Viña del Mar, seguida de Concón, Valparaíso, Concepción y Temuco.
Respecto a las proyecciones para 2024, el vicepresidente de Colliers explicó que el panorama se acercará más a las condiciones de equilibrio entre oferta y demanda real; pero destacó que seguirá alejado de lo que se veía en el período 2018 – 2019, dado que las tasas hipotecarias se mantendrán muy por encima del mínimo histórico de esos años.
Por su parte, Sergio Novoa, gerente de consultoría inmobiliaria de BMI, estimó que en 2024 se verá un repunte en las ventas respecto a los niveles de actividad presenciados estos últimos años.
Mi propuesta picá a extremista dirian algunos para arreglar -parte- del tema de la vivienda:
- Incentivar el uso de leasing: brindar excepciones tributarias o inventar algún esquema que haga atractivo para inversionistas inmobiliarios pasarle la vivienda al que la va a usar para vivir en ella.
- Designar áreas para desarrollar vivienda de uso mixto: desconozco la situación en Santiago pero acá en Temuco hay hartos sectores a los que no les haría mal revivirlos (por si hay algún coterráneo acá: pienso en el sector al norte del hospital regional, entre Prieto Norte y Avda. Caupolicán), iniciativas similares podrían replicarse en otras ciudades, aliviando la presión que ahora amplía los radios urbanos, dificultando acceso a trabajos y servicios (volviendo a Temuco, evitar que la ciudad se siga expandiendo hacia Cajón, quien pasa por ahí cacha que solo hay vivienda unifamiliar ahí, la versión criolla de los suburbios gringos).
Es lo único de lo que me acuerdo que se me ocurrió una vez que discutí el tema con un amigo…
Cobrar un impuesto por tener una vivienda vacía
Obviando cosas de planificación urbana o uso de suelo, mis propuestas serían:
- Limitar que las propiedades para uso habitacional puedan ser dueños solo personas naturales chilenos o residentes en Chile
- Tener impuestos exponencialmente crecientes según el numero de viviendas que tiene alguien
- Tener viviendas estatales que no se den a personas, sino que se entrege un usufructo que pueda ser heredable a un herededo. Este usufructo se perdería si la vivienda se arrienda o si la persona tiene otra propiedad.
Ok, la primera y última propuesta se ven geniales, pero me choca la segunda: ¿Cómo regulas cuántas viviendas tiene alguien?, ¿Qué impide que un “inversionista” empiece a usar a cercanos o sociedades jurídicas como palos blancos para saltarse ese límite?
Si alguien empieza a usar a otras personas como palo blanco, da lo mismo. Ahí el problema es del inversionista.
Suponiendo que no puedes poner propiedades de otras personas sin que se enteren, dejarías que tu viejo ponga la casa en la playa a tu nombre? Si dices que sí, con la condicion que es tuya (legalmente ya lo es), entonces tu quedas con el cacho de si tienes otra propiedad te pegan el palo. Sobre sociedades jurídicas, ahí choca con la 1, es decir la 2 no tiene sentido si la 1 no existe.
Tener impuestos exponencialmente crecientes según el numero de viviendas que tiene alguien
El problema es que para la gente que tiene ese tipo de plata, ponerles impuestos es simplemente el costo de hacer negocio. A menos que estés hablando de una cosa del tipo exponencialmente onda, “5%, 50%, 500%, 5000%”, se van a mear de la risa y van a seguir acaparando propiedades.
Es mejor poner p.ej.: cárcel para quien tenga más de 3 propiedades. Así es más justo para todos.
desconozco la situación en Santiago pero acá en Temuco
Como residente de Temuco y que votó por una nueva constitución que nos ayudara a solucionar los cachos habitacionales, te comento:
- El sector que mencionas Prieto Norte-Caupolicán, tiene el tema que buena parte es patrimonial, y a las constructuras lo único que les interesa es construir o bunkers plomos ghetos habitacionales horizontales con dormitorios tan angostos que no puedes estirar las piernas hacia el lado al levantarte de la cama (como los de la entrada a Fundo el Carmen), o los calcos de vivienda unifamiliar gringa que mencionas (de camino a Cajón). Se necesita una muy fuerte regulación para que el valor histórico y comunitario del sector no se chacree, porque por ejemplo ya en ese sector la mafia de las iglesias se las arregló ya para colocar una iglesia de como seis pisos que obviamente desentona con el sector, además que crea una enorme congestión y daños a las aceras y áreas verdes al usarlas como estacionamiento.
- Sin mencionar que ese sector, por tener justo en medio la cruza de calle Rodríguez que lleva el sector centro hacia el poniente, no tiene buena evacuación de tráfico. No hay dónde colocar terceras pistas en ninguna parte (ni en mi opinión debiera hacerse, es necesario desincentivar el uso del auto).
- Ver como ejemplo de chacrear, lo que pasó con el sector del triángulo de San Martín - Lych - Antonio Varas, el cual originalmente tenía casas muy bonitas donde podían vivir los adultos mayores del sector (y donde también si mal no recuerdo había un hostal y un albergue) pero ahora ha sido invadido no sólo por edificios bunker sino también por galpones industriales. En un sector donde no puedes hacer virar un camión con remolque sin que pase por las veredas… Bue, al menos los bunker ghetos verticales al menos tienen la decencia de ser color crema y no plomo en esa área.
- El tema de la ciudad expandiéndose hacia Cajón, parte por un tema de conectividad funcional que en Temuco nunca ha sido bien tratado y vuelvo en eso al punto de desincentivar el uso del auto: no es factible a largo plazo expandir residencialmente hacia las áreas como Maquehue, Teodoro Wickel, Los Pablos o Fundo el Carmen donde no sólo la conectividad para el flujo de ida y vuelta a Temuco por trabajo es más limitada sino que varios factores del mercado han ido eliminando o pre-excluyendo otras alternativas de conexión o también de expansión comercial como para no obligar a la gente de esos sectores a ir al centro.
- En Fundo el Carmen por ejemplo, ahora están reemplazando todas las áreas verdes con complejos habitacionales cuadruplicando la población potencial - pero ninguna de esas constructoras las veo poniendo la guardería, la farmacia, el retén policial, los parques, las escuelas o los estacionamientos necesarios para complementar esa crecida de población. (Lo mismo pasa también por ejemplo en el sector del consultorio de Chivilcán)
- En consecuencia, de los pocos sectores que quedan que al menos tiene más de una vía de conexión es Cajón, por lo que se construye hacia allá para poder venderle a la gente la pomada de que “no quede atrapada”. Y la única forma real de arreglar eso es con fuertes regulaciones e intervenciones a las constructoras para que se responsabilicen no sólo de los edificios que hacen, sino del impacto en la conectividad y en la operatividad comunitaria de los sectores afectados. Las constructoras proveen un servicio social de primera necesidad y por tanto deberían estar enfocadas en proveer el servicio, no en abonarle al CEO para que le compre su quinto yate al pendejo que tienen de hijo.
tl;dr: El problema es el capitalismo.
