Was in diesem Beispiel dem Mieter für ein Investment übrig bleibt:
Kosten für Instandhaltung
Kosten für Gebäudeversicherung
Kosten für den Erwerb (Grundsteuer, Makler, Notar)
Und da kann ich mir kaum vorstellen, dass der Mieter am Ende besser aussteigt. Klar ist das nur ein Beispiel, gibt sicher Fälle wo die finanzielle Situation deutlich anders gelagert ist.
Immobilien verfallen ja. Also nicht im Wert, sondern in der Substanz. Darum musst du in die Instandhaltung investieren. Um so älter die Immobilie, desto mehr. Das was du in die Instandhaltung steckst, ist so gesehen die eigentliche Investition in deine Zukunft. Die Tilgungen sind die “Miete”, die du zahlen musst, solange du den Kredit noch nicht abgezahlt hast.
Was sich mehr lohnt kann ich nicht sagen. Allerdings solltest du nicht notwendigerweise davon ausgehen, dass die Instandhaltungskosten auf dem Level bleiben, bzw. kannst du schon mal ordentlich zurücklegen für ein neues Dach, eine neue Heizung usw.
Mein Vater hat sein halbes Leben das Haus auf- und ausgebaut. Heute reicht seine Rente nicht mehr um es instand zu halten. Das bröselt vor sich hin. Wenn die Wärmepumpe endgültig ausfällt, die schon 15 Jahre über ihrer erwarteten Lebenszeit ist, dann wird’s kalt. Da kenne ich noch zwei andere Fälle. Im Prinzip “verbraucht” er seine “Rücklage” Immobilie. Was ja vielleicht auch nicht schlimm ist.
Da gibt es tausende Rechenbeispiele. Hier kannst du deine eigenen Zahlen einsetzen und es nachrechnen: https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/
In den Rechnungen mit konkreten Objekten, Zinssätzen und Renditen kam ich für mich immer besser auf Miete raus.
Danke für den Rechner, hab ein paar Optionen durchgespielt. Schon 2 oder 3 Prozentpunkte hier und da können einen erheblichen Unterschied machen.
Hat das Eigenheim 0% oder 3% Wertsteigerung? Die Differenz nach 25 Jahren ist ca. der ursprüngliche Wert der Immobilie. Und wie der verlinkte Kommentar schon sagt, nicht jede Immobilie wird im Wert steigen.
Aber auch der finanzielle Erfolg des Mieters (bzw. des ETF) und die Kosten für die Miete (bzw Sparrate) sind natürlich relevant, auch hier wirken sich wenige Prozentpunkte sehr deutlich aus.
Bei 900€ Kredit schätze ich jetzt mal grob eine Immobilie im Wert von 250.000€.
Kosten für den Erwerb sind 5% (oder mehr). Bei 250k also mindestens 12,5k. Allerdings nur einmalig. Der Mieter spart sich das und steckt es stattdessen in einen ETF wo es Rendite bringt über die Jahre.
Kosten für Instandhaltung sind ~2% pro Jahr. Bei der 250k Immobilie also 5k pro Jahr oder 416€ im Monat. Das muss der Eigentümer zurücklegen für Reparaturen und so. Der Mieter investiert das in seinen ETF.
Also eher so:
Kredit: 900€ (Tilgung + Zins) + 416€ (Instandhaltung). Besitzt am Ende ein Immobilie schuldenfrei.
Miete: 900€ + 416€ mtl in ETF (mit 12.5k Startbonus). Besitzt am Ende viele ETF Anteile.
Ich kann mir schon vorstellen, dass der Mieter hier besser rauskommt. Hängt aber natürlich auch stark davon ab wie sich der Wert von Immobilie bzw ETF entwickelt.
Der Mieter hat, bei gleichem Einkommen und sonstigen Lebenshaltungskosten währendessen weniger Geld, denn die Miete bleibt eine (tendenziell eher wachsende) Fixkoste,
während beim Käufer die Kreditzahlungen irgendwann aufhören und davor wahrscheinlich sogar sinken.
Wenn beide das gleiche Einkommen und Lebenshaltungskosten haben, hat der Käufer am Monatsende noch das Geld zum Investieren übrig, mit dem der Mieter seinem Vermieter das Haus bezahlt.
Des weiteren sind Wartungskosten für ein Haus ja nicht Monatlich fällig, d.h. kann der Käufer seine monatliche Wartungspauschale bis sie gebraucht wird in einem Invesment parken
Dafür gibt es Rechner und so ziemlich alle Parameter können sich in jede Richtung ändern und müssen angenommen werden. Kannst du dir alles schön oder schlecht rechnen. Für meine persönlichen Überlegungen stand mieten am Ende immer besser da, auch wenn ich konservativ gerechnet habe. Kannst ja mal deine Werte hier eintragen und für dich schauen: https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/
Die Ersparnisse für Sanierungen etc. zu investieren ist gar keine gute Idee.
Ich verstehe diese Excelberechnungen irgendwie nicht. Da fehlen immerTeile, es wird immer bruchstückhaft ein Teilprozess berechnet.
Ganzer kompletter Prozess:
Eigentümer kauft Immobilie und vermietet diese. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden auf den Mieter umgeschlagen. Eine kleine Rendite von 1-2% im Jahr werden aufgeschlagen
Eigenheimbesitzer kaufen Immobilie und bewohnen diese selber. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden selbst getragen.
Der Selbstnutzer bezahlt Kreditkosten, NK, Instandhaltungskosten und Einmalkosten Erwerb.
Unterm Strich bezahlt der Eigennutzer keine Rendite an einen anderen Eigentümer. Annahme: Größe der Wohnung/ Haus ist identisch. Rendite 1% über 25 Jahre = 28,2% und 2% = 64%.
Einfache Frage: Wie kann man davon ausgehen, dass man günstiger fährt, wenn noch jemand mehr in der Wertschöpfungskette ist und die Hand aufhält?
Der einzige Grund wäre, dieser Zwischenhändler bekommt Kapital günstiger als man selber UND gibt diesen Vorteil weiter.
Ja wenn du dir alles so rechnest wie du es dir vorstellst und alle Rückschläge und Risiken ignorierst inkl. der Tatsache dass du dann noch nen Job mehr hast (nämlich Vermieter) wird das schon universell wahr sein.
Aber was genau würde ich anlegen?
Was in diesem Beispiel dem Mieter für ein Investment übrig bleibt:
Und da kann ich mir kaum vorstellen, dass der Mieter am Ende besser aussteigt. Klar ist das nur ein Beispiel, gibt sicher Fälle wo die finanzielle Situation deutlich anders gelagert ist.
Ja, genau um diese Beträge geht es ja.
Immobilien verfallen ja. Also nicht im Wert, sondern in der Substanz. Darum musst du in die Instandhaltung investieren. Um so älter die Immobilie, desto mehr. Das was du in die Instandhaltung steckst, ist so gesehen die eigentliche Investition in deine Zukunft. Die Tilgungen sind die “Miete”, die du zahlen musst, solange du den Kredit noch nicht abgezahlt hast.
Was sich mehr lohnt kann ich nicht sagen. Allerdings solltest du nicht notwendigerweise davon ausgehen, dass die Instandhaltungskosten auf dem Level bleiben, bzw. kannst du schon mal ordentlich zurücklegen für ein neues Dach, eine neue Heizung usw.
Mein Vater hat sein halbes Leben das Haus auf- und ausgebaut. Heute reicht seine Rente nicht mehr um es instand zu halten. Das bröselt vor sich hin. Wenn die Wärmepumpe endgültig ausfällt, die schon 15 Jahre über ihrer erwarteten Lebenszeit ist, dann wird’s kalt. Da kenne ich noch zwei andere Fälle. Im Prinzip “verbraucht” er seine “Rücklage” Immobilie. Was ja vielleicht auch nicht schlimm ist.
Da gibt es tausende Rechenbeispiele. Hier kannst du deine eigenen Zahlen einsetzen und es nachrechnen: https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/ In den Rechnungen mit konkreten Objekten, Zinssätzen und Renditen kam ich für mich immer besser auf Miete raus.
Danke für den Rechner, hab ein paar Optionen durchgespielt. Schon 2 oder 3 Prozentpunkte hier und da können einen erheblichen Unterschied machen.
Hat das Eigenheim 0% oder 3% Wertsteigerung? Die Differenz nach 25 Jahren ist ca. der ursprüngliche Wert der Immobilie. Und wie der verlinkte Kommentar schon sagt, nicht jede Immobilie wird im Wert steigen.
Aber auch der finanzielle Erfolg des Mieters (bzw. des ETF) und die Kosten für die Miete (bzw Sparrate) sind natürlich relevant, auch hier wirken sich wenige Prozentpunkte sehr deutlich aus.
Bei 900€ Kredit schätze ich jetzt mal grob eine Immobilie im Wert von 250.000€.
Kosten für den Erwerb sind 5% (oder mehr). Bei 250k also mindestens 12,5k. Allerdings nur einmalig. Der Mieter spart sich das und steckt es stattdessen in einen ETF wo es Rendite bringt über die Jahre.
Kosten für Instandhaltung sind ~2% pro Jahr. Bei der 250k Immobilie also 5k pro Jahr oder 416€ im Monat. Das muss der Eigentümer zurücklegen für Reparaturen und so. Der Mieter investiert das in seinen ETF.
Also eher so:
Ich kann mir schon vorstellen, dass der Mieter hier besser rauskommt. Hängt aber natürlich auch stark davon ab wie sich der Wert von Immobilie bzw ETF entwickelt.
Ich weiß auch nicht ob es sinnvoll ist 900€ bei beidem anzunehmen.
Der Mieter hat, bei gleichem Einkommen und sonstigen Lebenshaltungskosten währendessen weniger Geld, denn die Miete bleibt eine (tendenziell eher wachsende) Fixkoste, während beim Käufer die Kreditzahlungen irgendwann aufhören und davor wahrscheinlich sogar sinken.
Wenn beide das gleiche Einkommen und Lebenshaltungskosten haben, hat der Käufer am Monatsende noch das Geld zum Investieren übrig, mit dem der Mieter seinem Vermieter das Haus bezahlt.
Des weiteren sind Wartungskosten für ein Haus ja nicht Monatlich fällig, d.h. kann der Käufer seine monatliche Wartungspauschale bis sie gebraucht wird in einem Invesment parken
Dafür gibt es Rechner und so ziemlich alle Parameter können sich in jede Richtung ändern und müssen angenommen werden. Kannst du dir alles schön oder schlecht rechnen. Für meine persönlichen Überlegungen stand mieten am Ende immer besser da, auch wenn ich konservativ gerechnet habe. Kannst ja mal deine Werte hier eintragen und für dich schauen: https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/
Die Ersparnisse für Sanierungen etc. zu investieren ist gar keine gute Idee.
Ich verstehe diese Excelberechnungen irgendwie nicht. Da fehlen immerTeile, es wird immer bruchstückhaft ein Teilprozess berechnet.
Ganzer kompletter Prozess: Eigentümer kauft Immobilie und vermietet diese. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden auf den Mieter umgeschlagen. Eine kleine Rendite von 1-2% im Jahr werden aufgeschlagen
Eigenheimbesitzer kaufen Immobilie und bewohnen diese selber. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden selbst getragen.
Unterm Strich bezahlt der Eigennutzer keine Rendite an einen anderen Eigentümer. Annahme: Größe der Wohnung/ Haus ist identisch. Rendite 1% über 25 Jahre = 28,2% und 2% = 64%.
Einfache Frage: Wie kann man davon ausgehen, dass man günstiger fährt, wenn noch jemand mehr in der Wertschöpfungskette ist und die Hand aufhält?
Der einzige Grund wäre, dieser Zwischenhändler bekommt Kapital günstiger als man selber UND gibt diesen Vorteil weiter.
Ja wenn du dir alles so rechnest wie du es dir vorstellst und alle Rückschläge und Risiken ignorierst inkl. der Tatsache dass du dann noch nen Job mehr hast (nämlich Vermieter) wird das schon universell wahr sein.
Es geht um Eigennutzer, nicht um Kaufen als Vermietung, oder?
Risiken verstehe ich nicht. Ein Haus bekommt man immer verkauft heutzutage.