Ich frage mich gerade, nachdem ich von der #NoSpend Challenge auf TikTok gehört habe, ob der größte Unterschied zum Vermögensaufbau eventuell der Lebensort ist: Also Stadt versus Land/Stadtumfeld.
In der Stadt gibt es viel mehr und ständig Konsumverführung. Und idR lebt man in der Stadt zur Miete.
Im TV eben hatte eine Städterin /Single von 150€ / Woche für Coffee to go und Restaurant/Essenslieferung erzählt.
Instand gehaltene/gesetzte Immobilien steigen im Wert zum Teil schneller als die Inflation. Vor allem wenn man mit etwas Geschick viel selber macht.
Die Pocketbroker und die Massenbewegung, in ETFs zu investieren, sind noch so neu, eventuell haben wir eine “ETF-Lüge” und “Mietpropaganda” und Besitz lohnt sich doch!
Der Artikel ignoriert komplett den qualitativen Unterschied zwischen Mieten+Sparen und Eigenheim und darum das individuell anzustrebende Ziel. Und den konkretrn Markt vor Ort. Und überhaupt: Solange man ohne Besitz geboren wird, wird es immer jemanden geben, der die Statistik ausgleicht wenn ein Individuum aufsteigt.
Dass eine Immobilie an Wert gewinnt, wenn man Geld oder Arbeit reinsteckt, das ist ja irgendwie selbstverständlich.
ETFs sind relativ jung, aber die Idee breit gestreut in Aktien zu investieren (Index Funds) gibt es schon länger: 1975 Vanguard. War nur früher nicht so einfach zugänglich.
Gerd Kommer hat ein dickes Buch geschrieben über das Thema und sein Fazit auf einen Satz verkürzt ist: Kaufen vs Mieten ist eine Lifestyle-Entscheidung. Der Artikel klammert diese Frage aber bewusst und klar aus. Es geht nur um den Aspekt Immobilie als Geldanlage.
Zum Teil steigen sie schneller. Zum Teil passiert irgendwas damit, sie tun es eben nicht oder bei dir passiert etwas. Wenn du deine Arbeitszeit als kostenlos annimmst kannst du versuchen dir da nen Vorteil zu erarbeiten.
Märkte sind nicht vorhersehbar und eine Immobilie ist das größte Klumpenrisiko was Mensch sich reinholen kann. Und im Artikel geht es auch nicht um qualitative Unterschiede weil das sehr subjektiv ist. Ich bin sehr froh, kein Eigentum zu haben. Wenn du dir ne Immobilie kaufst weil du eine besitzen willst ist es dann auch egal ob das finanziell sinnvoll war.
Ich glaub, an dem Artikel stört mich, dass er mit Statistiken (über ehemalige Lifestyle-Entscheidungen, verschiedene Umstände) eine Empfehlung für den Leser entwickeln will. Aus der eher wagen Aussage “Kaufen oder Mieten” könnte man auch schlussfolgern, dass sich mit Blick auf die abgestürzten Immopreise im ländlichen Ostdeutschland (ohne Aussicht auf Erholung) umgekehrt ein Eigenheim im ländlichen Westdeutschland massiv gelohnt haben muss. Dann hinge die Bilanz viel mehr von der eignen Region ab als von der Portfolioperformance.
Bei einem Haus hängt es auch in Regionen mit steigenden Immobilienpreisen stark von anderen Faktoren ab. Der Kaufpreis, die Instandhaltung, die Kosten für Sanierungen, der Verkaufspreis vs. dem Marktwert, Miter*innen die Stress machen, neue Straße und du zahlst mit, da kannst überall Glück haben oder ins Klo greifen. Es gibt schlicht extrem viele Faktoren, wie bei einem Portfolio auch.
Doch die Krux: Der statistische Vermögensvorsprung von Eigenheimbesitzerhaushalten (EHBs) vor Mieterhaushalten hat nichts mit dem Eigenheim zu tun. Er beruht vollständig auf anderen Ursachen. Hier wird also Korrelation mit Kausalität verwechselt oder vertauscht. Ja, EHB-Haushalte sind im vorgerückten Alter in der Regel vermögender als Mieterhaushalte, aber die Ursache dieses Vermögensvorsprungs ist nicht das Eigenheim.
Kurz: Vermögen kauft, Armut mietet.
Danke. Das denk ich mir auch jedesmal. Wird in diesen Erhebungen überhaupt berücksichtigt, dass Eigenheimbesitzer tendenziell und im Durchschnitt von vornherein wohlhalbender sind als Mieter? Das ist doch überhaupt der Grund warum die sich das Eigenheim leisten können.
Also grober Test mal die Kausalität umdrehen: Alte vermögende Leute sind eher Eigenheimbesitzer als Mieter.
Klingt mindestens genauso plausibel für mich und deswegen braucht es schon gute Argumente, dass die Originalaussage plausibler sein soll als ihr Gegenteil. Und dann könnte es ja auch noch sein, dass beide falsch sind.
Ganz verstehe ich die Argumentation nicht … ich zahle aktuell etwa gleich viel für meinen Kredit wie für eine ortsübliche Miete.
Ja klar hatte ich die im Artikel erwähnten Vorteile (finanzielle Unterstützung durch Eltern, Studium), aber allein der Fakt dass ich aktuell im Eigenheim lebe trägt zur Vermögensbildung bei.
Ich nehme mal an, du hast einen durchschnittlichen Kredit mit Zinsen und Tilgung. Die Tilgung kannst du nicht mit der Miete vergleichen, sondern ist eher Altersvorsorge/Vermögensaufbau weil es eine Investition ist. Die Entsprechung beim Mieter wären ETF-Investitionen. Allerdings auch nicht die ganze Tilgung, denn ein Haus kostet ja Instandhaltung.
Der Vergleich für Wohnkosten ohne Vermögensaufbau ist also: Miete ≟ Zinsen + Instandhaltung
Und wenn du das Geld in andere Dinge investieren würdest hättest du am Ende auch Vermögen. Vielleicht sogar mehr. Steht auch im Artikel:
Hätten die betreffenden EHB-Haushalte nicht in eine Selbstnutzerimmobilie investiert, sondern wären Mieter geblieben und hätten sie – ohne insgesamt einen Cent mehr für Wohnen und Vermögensaufbau auszugeben – in renditeträchtigere Anlageformen wie z. B. globale Aktien-ETFs investiert, wären sie zu einem festgelegten Stichtag, z. B. dem 60. Lebensjahr, noch vermögender gewesen.
Das ist Mumpitz, weil es von rationalen Menschen ausgeht und die Psychologie ausblendet. So, wie eigentlich alle BWL‘ler mit ihren Excelbrechnungen.
Man möge mir bitte einen Mieterhaushalt zeigen, der:
- sehr sparsam lebt (wenig Restaurants, günstige Urlaube) und alles mögliche Geld in die ETF-Vermögensbildung steckt
- bei einem ETF-Konto von 300.000&+ nicht anfängt „sich mal was zu leisten“, sondern weiter sparsam lebt bis 500.000 oder 600.000€
- 300.000€ liquide in einem ETF-Konto hat und da nicht drangeht, sondern weiterspart
Ausserdem bin ich mir nicht sicher, ob die umgekehrte Steigerung einberechnet wurde:
- Hauskauf: Viel Belastung am Anfang und Kredit über die Jahre weniger
- Miete: Wenig Belastung ständig und stetig steigende Mieten
Diese Capex vs Cashflow Berechnungen bei mir auf der Arbeit gehen idR zugunsten des CAPEX aus.
Die gibt es, ich kenne welche die so ähnlich machen. Und du musst es hier ja auch nicht gleich auf die Spitze treiben um es dann Mumpitz zu nennen. Gibt ja auch ganz viel dazwischen. Ich wüsste z.B. gar nicht was ich mir leisten sollte. Habe alles was ich möchte und brauche, egal ob ich 10k oder 100k oder ne Mio auf der hohen Kante hab. Da ändert sich für mich nix.
Wenn du Proberechnungen machen willst um zu sehen was da berücksichtigt wird feel free. Dafür gibt es rechner. In meiner persönlichen Situation lohnt sich mieten jedes mal deutlich mehr in den Rechnungen.
Na, es gibt diese Untersuchungen wie Hausbesitzer leben und konsumieren und wie Mieter. Der große Unterschied ist Restaurant und Urlaub. Vermutlich auch Auto.
Der Sparzwang durch den Hauskredit sorgt dafür, das Eigenheimbesitzer wenig konsumieren und dieses Geld in Kapitalanlage investieren (Eigenheim). Mieter nicht. Das summiert sich über die Jahre auf erkleckliche Summen.
Ich bekomme den Unterschied gerade hautnah mit bei einem Arbeitskollegen der sich ein EFH gekauft hat. Kreditkosten sind so hoch wie er an Miete zahlen würde, da hat er für kaufen votiert. Und vermutlich hat er Geld von seinen Eltern fürs Eigenkapital bekommen, denn vorher hat er eben nicht auf schmalem Fuss gelebt: 700€-Monat Leasing Schlitten.
Ich so: Auto gebraucht gekauft für 13.000€. Der ist in 3 Jahren abbezahlt 700€ auf 3 Jahre mit Werkstatt und Sprit 25.000€. Danach macht der Wagen „Plus“. Er hat dann keinen mehr und Leasing geht von vorne los. (Gebrauchte Wagen kann man nicht leasen)
Ich kann dann ab Jahr 4 ca 500€ (200€ für Sprit und Werkstatt) in den Hauskredit stecken. Er nicht.
Wir hatten davor auch ein Leasingwagen. Es hat uns nur genervt, war ein Geldgrab und du konntest noch nicht mal in irgendeine Werkstatt, sondern musstest in bestimmte.
Aber was genau würde ich anlegen?
- Kredit: 900€ (Tilgung + Zinsen)
- Miete: 900€ (Kalt)
- Differenz zum investieren: 0€
Was in diesem Beispiel dem Mieter für ein Investment übrig bleibt:
- Kosten für Instandhaltung
- Kosten für Gebäudeversicherung
- Kosten für den Erwerb (Grundsteuer, Makler, Notar)
Und da kann ich mir kaum vorstellen, dass der Mieter am Ende besser aussteigt. Klar ist das nur ein Beispiel, gibt sicher Fälle wo die finanzielle Situation deutlich anders gelagert ist.
Ja, genau um diese Beträge geht es ja.
Immobilien verfallen ja. Also nicht im Wert, sondern in der Substanz. Darum musst du in die Instandhaltung investieren. Um so älter die Immobilie, desto mehr. Das was du in die Instandhaltung steckst, ist so gesehen die eigentliche Investition in deine Zukunft. Die Tilgungen sind die “Miete”, die du zahlen musst, solange du den Kredit noch nicht abgezahlt hast.
Was sich mehr lohnt kann ich nicht sagen. Allerdings solltest du nicht notwendigerweise davon ausgehen, dass die Instandhaltungskosten auf dem Level bleiben, bzw. kannst du schon mal ordentlich zurücklegen für ein neues Dach, eine neue Heizung usw.
Mein Vater hat sein halbes Leben das Haus auf- und ausgebaut. Heute reicht seine Rente nicht mehr um es instand zu halten. Das bröselt vor sich hin. Wenn die Wärmepumpe endgültig ausfällt, die schon 15 Jahre über ihrer erwarteten Lebenszeit ist, dann wird’s kalt. Da kenne ich noch zwei andere Fälle. Im Prinzip “verbraucht” er seine “Rücklage” Immobilie. Was ja vielleicht auch nicht schlimm ist.
Da gibt es tausende Rechenbeispiele. Hier kannst du deine eigenen Zahlen einsetzen und es nachrechnen: https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/ In den Rechnungen mit konkreten Objekten, Zinssätzen und Renditen kam ich für mich immer besser auf Miete raus.
Danke für den Rechner, hab ein paar Optionen durchgespielt. Schon 2 oder 3 Prozentpunkte hier und da können einen erheblichen Unterschied machen.
Hat das Eigenheim 0% oder 3% Wertsteigerung? Die Differenz nach 25 Jahren ist ca. der ursprüngliche Wert der Immobilie. Und wie der verlinkte Kommentar schon sagt, nicht jede Immobilie wird im Wert steigen.
Aber auch der finanzielle Erfolg des Mieters (bzw. des ETF) und die Kosten für die Miete (bzw Sparrate) sind natürlich relevant, auch hier wirken sich wenige Prozentpunkte sehr deutlich aus.
Bei 900€ Kredit schätze ich jetzt mal grob eine Immobilie im Wert von 250.000€.
Kosten für den Erwerb sind 5% (oder mehr). Bei 250k also mindestens 12,5k. Allerdings nur einmalig. Der Mieter spart sich das und steckt es stattdessen in einen ETF wo es Rendite bringt über die Jahre.
Kosten für Instandhaltung sind ~2% pro Jahr. Bei der 250k Immobilie also 5k pro Jahr oder 416€ im Monat. Das muss der Eigentümer zurücklegen für Reparaturen und so. Der Mieter investiert das in seinen ETF.
Also eher so:
- Kredit: 900€ (Tilgung + Zins) + 416€ (Instandhaltung). Besitzt am Ende ein Immobilie schuldenfrei.
- Miete: 900€ + 416€ mtl in ETF (mit 12.5k Startbonus). Besitzt am Ende viele ETF Anteile.
Ich kann mir schon vorstellen, dass der Mieter hier besser rauskommt. Hängt aber natürlich auch stark davon ab wie sich der Wert von Immobilie bzw ETF entwickelt.
Ich weiß auch nicht ob es sinnvoll ist 900€ bei beidem anzunehmen.
Der Mieter hat, bei gleichem Einkommen und sonstigen Lebenshaltungskosten währendessen weniger Geld, denn die Miete bleibt eine (tendenziell eher wachsende) Fixkoste, während beim Käufer die Kreditzahlungen irgendwann aufhören und davor wahrscheinlich sogar sinken.
Wenn beide das gleiche Einkommen und Lebenshaltungskosten haben, hat der Käufer am Monatsende noch das Geld zum Investieren übrig, mit dem der Mieter seinem Vermieter das Haus bezahlt.
Des weiteren sind Wartungskosten für ein Haus ja nicht Monatlich fällig, d.h. kann der Käufer seine monatliche Wartungspauschale bis sie gebraucht wird in einem Invesment parken
Dafür gibt es Rechner und so ziemlich alle Parameter können sich in jede Richtung ändern und müssen angenommen werden. Kannst du dir alles schön oder schlecht rechnen. Für meine persönlichen Überlegungen stand mieten am Ende immer besser da, auch wenn ich konservativ gerechnet habe. Kannst ja mal deine Werte hier eintragen und für dich schauen: https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/
Die Ersparnisse für Sanierungen etc. zu investieren ist gar keine gute Idee.
Ich verstehe diese Excelberechnungen irgendwie nicht. Da fehlen immerTeile, es wird immer bruchstückhaft ein Teilprozess berechnet.
Ganzer kompletter Prozess: Eigentümer kauft Immobilie und vermietet diese. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden auf den Mieter umgeschlagen. Eine kleine Rendite von 1-2% im Jahr werden aufgeschlagen
- Mieter bezahlt Miete inkl. Kreditkosten Eigentümer, NK, Instandhaltungskosten, Einmalkosten Erwerb und Rendite.
Eigenheimbesitzer kaufen Immobilie und bewohnen diese selber. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden selbst getragen.
- Der Selbstnutzer bezahlt Kreditkosten, NK, Instandhaltungskosten und Einmalkosten Erwerb.
Unterm Strich bezahlt der Eigennutzer keine Rendite an einen anderen Eigentümer. Annahme: Größe der Wohnung/ Haus ist identisch. Rendite 1% über 25 Jahre = 28,2% und 2% = 64%.
Einfache Frage: Wie kann man davon ausgehen, dass man günstiger fährt, wenn noch jemand mehr in der Wertschöpfungskette ist und die Hand aufhält?
Der einzige Grund wäre, dieser Zwischenhändler bekommt Kapital günstiger als man selber UND gibt diesen Vorteil weiter.
Ja wenn du dir alles so rechnest wie du es dir vorstellst und alle Rückschläge und Risiken ignorierst inkl. der Tatsache dass du dann noch nen Job mehr hast (nämlich Vermieter) wird das schon universell wahr sein.